提起万达，很多人脑子里闪过的可能是那个曾经遍布全国的购物中心，或者王老板本人那掷地有声的言论。但“万达主要做什么”，这个问题，在我看来，比看起来要复杂一些。尤其是在当下这个节点，大家都在说“转型”、“收缩”，再来看万达，感觉得拨开几层迷雾才能看到核心。

从商业地产到“轻资产”的演变

我刚入行那会儿，万达那叫一个风生水起，到处拿地，建万达广场。那时候，万达给人的印象就是一个不折不扣的重资产开发商，一砖一瓦地把商业地产这个概念做得深入人心。大家都知道，建一个大型商业综合体，投入的是真金白银，风险也高。万达当年就是靠着这种模式，快速扩张，建立起了一个庞大的商业帝国。那种模式，我亲眼见过，选址、设计、招商、运营，一套流程下来，效率惊人。很多城市的市中心，最早的地标性建筑，很多都是万达的手笔。

不过，随着时间推移，特别是近些年，大家对“重资产”的看法有了变化。银行的钱不好拿了，自身的现金流压力也上来。这时候，万达就开始了“轻资产”的转型。这个“轻资产”，简单来说，就是不自己掏钱盖楼，而是用自己的品牌、自己的运营能力去管理别人的项目。比如，你可以把万达广场的IP授权给你，或者我们合作，你出地出钱，我们负责招商运营。这样一来，万达就从一个“地主”变成了一个“品牌运营商”和“管理服务商”，风险被大大分散了。

这个转型，说是“转型”，其实更多的是一种战略调整，核心是围绕着“商业运营”这个能力。即使是不直接持有物业，万达依然在输出它的“造场”和“聚人气”的能力。我记得之前有个项目，不是万达自己开发的，但挂着万达广场的牌子，里面招商的品牌组合，包括主力店的选品，都还是万达团队在操盘。这背后，就是它积累多年的商业地产操盘经验在发挥作用。

除了广场，他们还在“玩”什么？

很多人可能觉得万达就是盖房子、招商，仅此而已。其实，他们的业务触角比这要广。早些年，万达在“文旅”和“酒店”这块也投入巨大。我们都知道万达宝贝王，还有一些文旅城项目，这都是在尝试多元化，想从纯粹的商业地产里跳出来，找到新的增长点。尤其是文旅，那个投入更大了，一个项目可能就是几十亿甚至上百亿，而且它需要的内容IP、主题公园运营这些，都跟传统的商业地产不一样。

酒店业务也挺有意思。万达自己研发了不少酒店品牌，从豪华型到经济型都有。这块业务，其实跟它的商业地产是相互促进的。一个大型万达广场旁边，配套一个万达酒店，就能形成一个完整的商业生态。消费者可以在广场消费，然后入住万达酒店，体验也更连贯。我接触过的酒店管理团队，他们对品牌和服务的细节要求非常高，这块确实需要专业的运营能力。

当然，近年来，大家也看到一些业务的收缩，比如文旅板块的出售，酒店板块的股权变动。这都反映出在当前的市场环境下，战略调整是必然的。不过，你要说万达“不做”这些了，我觉得也不完全准确。更像是在“优化”它的资产组合，把一些非核心、高投入的业务剥离，集中资源在它最擅长的领域。

足球、体育，那些“跨界”的尝试

我还记得当年万达对足球的投入，大连万达足球俱乐部，那可是响当当的名号。后来又在体育产业上有所布局，比如赞助一些赛事，投资体育公司。这块，我觉得是万达试图在“文化体育”这个大概念下找到新的商业机会。毕竟，体育赛事、俱乐部运营，背后都有巨大的商业价值，从赞助、门票到衍生品，都能产生收益。

但说实话，从我作为一个业内人士的角度看，体育产业的商业模式，跟房地产是完全不同的逻辑。它更依赖IP、粉丝经济、赛事版权这些东西。万达在这一块的尝试，我感觉更多的是一种战略投资，或者说是一种对未来可能增长点的布局。这些尝试，未必能马上产生巨大的回报，但也能看出它对整个商业大环境变化的思考，不局限于传统的房地产。

我们当年也讨论过，为什么万达要做体育？是不是想复制在商业地产上的成功模式？但我认为，体育的“粉丝”和商业地产的“消费者”是两类不同的群体，他们的忠诚度、消费习惯都不一样。而且，体育产业的周期性、不确定性也很大。所以，万达在这块的深耕，我个人认为，更多是试探性的，或者说是作为其整体品牌生态的补充。

新形势下的挑战与机遇

说到“万达主要做什么”，现在看来，它的核心依然是围绕着“商业运营”。无论是轻资产模式下的管理输出，还是它依然保留的那些优质物业，都离不开它在商业地产领域的深厚积累。过去那种高歌猛进的模式肯定行不通了，现在更多的是精细化运营，提高单店的坪效，优化业态组合，增强顾客的体验感。

而且，现on-line上线下的融合非常重要。万达也在积极拥抱数字化，比如他们的APP，如何把线上的流量引导到线下，如何通过数据分析来优化招商和运营，这些都是它现在需要重点攻克的课题。我有个朋友，在某地的万达广场做零售，他跟我说，现在的挑战确实比以前大，不仅要跟其他购物中心竞争，还要面对电商的冲击。所以，广场本身的内容丰富度、独特性，就变得特别关键。

从我个人经验来看，万达的这种“收缩”和“调整”，其实也是整个行业都在经历的。过去那种野蛮生长、跑马圈地的时代过去了，现在进入了一个比拼内功的阶段。万达作为一个在行业里深耕多年的企业，它的品牌影响力、操盘经验依然是它的核心竞争力。能否在新的市场环境下，把这些优势转化成持续的盈利能力，并且在“轻资产”的道路上走得更稳，这才是关键。

一个地产老兵的观察

总的来说，“万达主要做什么”这个问题，答案不是一成不变的。从最初的重资产开发商，到现在的轻资产运营商，再到对文旅、体育等多元领域的尝试，万达一直在“进化”。它的核心能力，我始终认为是在“商业运营”和“空间打造”上。即使是剥离了一些资产，它依然拥有大量的商业地产资源和丰富的运营经验。

目前，它的重点可能更聚焦于如何让现有的商业地产项目发挥出zuida的价值，同时通过轻资产模式，把它的品牌和运营能力输出到更多地方。当然，这个过程也伴随着挑战，比如如何在高企的成本下实现盈利，如何在激烈的市场竞争中保持差异化优势，这些都需要时间来验证。

我经常跟我的同行交流，大家对万达的态度，有赞赏，也有担忧。但不可否认的是，它在中国商业地产发展史上留下了浓墨重彩的一笔，它的很多做法，都引领了行业的潮流。现在，它正站在一个十字路口，如何在新时代里重新定义自己，这是所有人都在关注的。